Comment expulser un locataire

La procédure d’expulsion d’un locataire, notamment en cas d’impayé de loyer peut s’avérer longue et nécessite souvent l’intervention d’un huissier de justice, aujourd’hui appelé commissaire de justice et d’un avocat.

Il est important de bien rédiger son bail, celui-ci doit notamment comporter une clause résolutoire, ce qui est désormais le cas pour tous les baux signés depuis le 29 juillet 2023.

On constate le plus souvent plusieurs étapes, à savoir une mise en demeure, l’information éventuelle des services sociaux et de la caution, la délivrance d’un commandement de payer, l’action judiciaire afin d’obtenir la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion des lieux, un commandement de quitter les lieux et parfois l’intervention de la force publique.

1/ La tentative de règlement amiable

Dans un premier temps, il convient de se rapprocher de son locataire, afin d’obtenir ses explications concernant la violation de ses obligations, que ce soit en matière d’impayé de loyer, ou de violation d’une des clauses du bail.

Cette tentative peut prendre plusieurs formes mais il est recommandé d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, afin de rappeler à son locataire ses obligations et de faire état du risque de résiliation, faute de régularisation.

Elle peut également prendre la forme d’une tentative de médiation ou de procédure participative, conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Cette tentative doit être mise en œuvre dès le premier incident.

2/ L’information de la caution et des services sociaux

Si une caution s’est engagée en matière de règlement de loyer pour couvrir votre locataire, il convient également de l’informer mais également de solliciter la régularisation de la situation, celle-ci étant également obligée au règlement du loyer.

Il convient également d’informer l’éventuel assureur, chargé de garantir les loyers impayés.

Enfin, si votre locataire perçoit une aide au logement, il convient d’informer la caisse d’allocations familiales, dès que le locataire a deux mois de loyer impayé, le montant étant cependant apprécié selon la perception ou non par le bailleur de l’aide au logement, s’agissant de deux mois de loyer impayés si le bailleur ne perçoit pas directement l’aide et de deux mois de loyer net, si le bailleur perçoit cette aide.

3/ La délivrance d’un commandement de payer 

A défaut de régularisation de la situation, il convient afin de pouvoir saisir le tribunal compétent, de charger un commissaire de justice de délivrer un commandement de payer.

Cet acte doit comporter plusieurs mentions obligatoires et notamment le décompte de la dette, le délai accordé pour régulariser la situation qui est désormais de six semaines (autrefois deux mois) ou encore la possibilité de saisir la juge aux fins de résiliation du bail, à défaut de régularisation.

Il est à relever que ce commandement de payer n’est pas obligatoire, si le bail ne contient pas de clause résolutoire, ce qui peut-être le cas pour les baux d’habitation signés avant le 29 juillet 2023.

4/ La saisine du juge des contentieux de la protection

A défaut de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de six semaines, il convient de poursuivre la procédure en saisissant le juge des contentieux de la protection.

Cette saisine se fait le plus souvent par l’intermédiaire d’un avocat qui fera délivrer une assignation au locataire défaillant mais également à la caution éventuelle.

Il est possible en présence d’une clause résolutoire de saisir le juge des référés, procédure plus rapide.

Cependant, en présence d’une contestation sérieuse, le juge des référés peut s’estimer incompétent.

Dans cette hypothèse, la procédure sera engagée devant le juge du fond.

Cette procédure a pour objet d’obtenir la condamnation du locataire à payer sa dette, de constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des lieux loués et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont sera redevable le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux.

L’assignation ne peut être délivrée que pour une audience fixée à au moins six semaines.

Enfin, l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’Etat du département concerné.

5/ L’exécution de la décision

Le juge peut soit faire droit aux demandes du bailleur, notamment quand le locataire n’est pas en capacité de rembourser sa dette, soit lui accorder un échéancier de paiement, pouvant aller jusqu’à 36 mois.

Dans cette hypothèse, si le locataire ne respecte pas son échéancier, le bail sera résilié et la procédure d’expulsion pourra reprendre.

Ainsi, en pratique, il faudra de nouveau mandater un commissaire de justice aux fins de signifier la décision rendue et délivrer un commandement de quitter les lieux.

Il convient de préciser que cette décision peut faire l’objet d’un appel, mais que celui-ci n’a pas d’effet suspensif.

Là encore, le représentant de l’Etat est informé de ce commandement.

En général, le délai pour quitter les lieux est de deux mois mais le locataire peut obtenir un délai supplémentaire en saisissant le juge de l’exécution.

Une fois ce délai acquis, si le locataire n’a pas quitté les lieux, le commissaire de justice est seul habilité à gérer l’expulsion du locataire.

Cette expulsion peut être interdite en période hivernale, à savoir du 1er novembre au 31 mars.

Si le locataire refuse de quitter les lieux, le commissaire de justice sollicite auprès du préfet l’intervention de la force publique.

Si le préfet accepte de mettre en œuvre le concours de la force publique, le commissaire de justice se présentera au domicile du locataire, accompagné d’un serrurier et des forces de l’ordre.

A défaut, il conviendra de solliciter auprès des services de l’Etat, la réparation de son préjudice.

Par Maître Stéphane Dorn, Avocat au Barreau de Toulon.