Avocat Toulon – Séparation et bien immobilier – Divorce
Divorce, séparation et bien immobilier sont parfois compliqués à concilier !
En matière de divorce, la liquidation du régime matrimonial peut se compliquer si l’un des époux entent remettre en cause les mentions du titre d’acquisition par rapport au financement réel du bien immobilier, il en est d’ailleurs de même en matière d’indivision ou de rupture de pacs (I), cependant la position actuelle de la Cour de cassation est de faire prévaloir le titre de propriété. (II)
1/ Le financement du bien immobilier
Lorsque le couple divorce ou se sépare, il convient de statuer sur le sort du bien immobilier qui a été acheté pendant la vie commune.
Ce bien est en général vendu avant ou pendant la procédure en divorce ou séparation.
Les règles applicables sont cependant différentes selon la situation, mariage, pacs ou concubinage.
Si les époux sont mariés, ce sont les règles du régime matrimonial qui vont s’appliquer alors que celles relatives à l’indivision s’appliqueront pour les concubins et partenaires pacsés.
Avant la vente et en l’absence de désolidarisation, il convient de préciser que le couple reste solidaire vis à vis du prêteur en cas d’impayés malgré la séparation.
Si par principe, les époux ou concubins tiennent compte du titre pour déterminer la part de chacun dans le partage, certains mettent en avant le financement du bien pour remettre en cause les mentions figurant dans l’acte de propriété.
2/ La force du titre de propriété
En matière de concubinage, la Cour de cassation rappelle que la part de propriété est déterminée par l’acte (Civ 1er 19/03/2014 13-14989) et ce même si l’un des concubins a payé plus que la part indiquée dans l’acte notarié. (Civ 1er 31/03/2010).
La Cour de cassation semble également tenir compte de la pratique des concubins consistant à mettre en place une organisation dans le règlement des charges. (Civ 1er 31/03/2016 14-29746).
En matière de Pacs, celui qui a réglé davantage que sa part peut solliciter une indemnité (Art 515-7 Code civil), mais là encore les juges du fond peuvent tenir compte des circonstances pour écarter ladite indemnité (CA Versailles 22/10/2015 13/07213).
En matière de mariage, le régime de la communauté légale ne pose pas de difficultés, les revenus du couple étant communs.
En matière de séparation de biens, les revenus sont propres et un financement au-delà du titre peut permettre de solliciter une indemnité contre l’indivision (815-3 code civil).
Cependant, les juges tempèrent cette règle par l’obligation faite à chacun des époux de contribuer aux charges du mariage, les époux devant y contribuer en fonction de leurs revenus respectifs.
L’époux doit ainsi démontrer que le règlement excède ses facultés. ( Civ 1er 15/05/2013 11-24322).
Finalement, quelque soit la situation et les règles applicables, il est compliqué pour celui qui a financé davantage que sa part de propriété de venir suite à la séparation réclamer les sommes payées en sus.
Liquidation régime matrimonial et financement bien immobilier !
Par Stéphane Dorn, avocat à Toulon en liquidation.